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英国楼市呈现何种特征? 2022房价有何趋势?
作者:UK Fortune  发布于:2022/1/10 23:31:35  行业资讯

英国疫情以来,英国房价不降反升,受到破纪录的购房需求推高了房产销售的激增,使平均房价屡创历史新高。

进入2022年,英国在疫情方面处于一个更有利的趋势,那么英国房价会继续上升还是停滞不前?《英伦财富》今天为您汇总楼市专家们对近期行情特征的分析,和2022年住房市场的趋势预测。

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2021年英国楼市如何打破记录

2021年是英国房地产市场自2007/08年金融危机以来最繁忙的一年。 

金融业行机构UK Finance的数据显示,2021年达成的住宅房产交易高达150万宗,比2020年猛增47%,也是2007年上一轮高峰以来的最高值。 

英国最大的房地产门户网站之一的Zoopla统计,2021年全英每16套房子中就有1套易手。 

2021年还是住房抵押贷款创纪录的一年,买家的借贷总额约3160亿镑。UK Finance的数据显示,与2020年相比,这一数字上升了近三分之一。 

房价自然也飙升到了历史高点。据英国最大的抵押贷款机构之一Halifax的数据,英国房价在去年12月再次攀升,连续第六个月上涨,涨幅为1.1%。

去年12月英国平均房价上涨了9.8%,至276,091英镑。与2020年12月相比,涨幅超过24,500英镑。这是自2003年3月以来最强劲的同比现金涨幅。而9.8%的年涨幅也是2007年7月以来的最高记录。

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英国统计局(ONS)的数据稍有滞后,但同样,在截至10月的一年中,平均房价上涨了10.2%,达到26.8万镑。 

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什么推动房价暴涨?

疫情以来的购房热潮,始于2020年首轮防疫封锁解封后的夏天。

疫情之初的首次封锁,导致房产销售被停滞了近两个月,导致大量购房需求被积压。 

随后,财政大臣Rishi Sunak于2020年7月宣布推出印花税减免的优惠政策,为需求火上浇油——通过将印花税起征门槛从12.5万镑提高到50万镑,将90%买家的税单直接抹掉。随他房价超过50万镑的房产买家仍然需要付税,但印花税方面的节约多达15,000镑。 

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尽管印花税减免政策已在2021年9月底前分步结束,但由于买家的需求并未得到满足,市场活动并未明显放缓,尤其是优质房源的稀缺,继续推动房价上涨。


争夺空间和低费率

英国楼市持续繁荣背后还有一个主要因素。 

连续的防疫限制措施,促使众多家庭自住需求的买家,尤其是城镇中心的居民积极地行动起来换近郊或乡村的大房子搬家。许多人渴望室外空间更大、有空闲的房间来作为居家办公室。 

随着各大机构、企业等允许办公室员工更多时间居家办公,越来越多人搬出城市到农村地区,毕竟不再需要每周五天通勤了。 

英国大型房产顾问服务机构Hamptons的研究发现,由于疫情引发的对更大居住空间的抢购热潮,仅仅伦敦居民在2021年就花费了550亿英镑到外地购房。

延伸阅读:伦敦居民狂掷550亿到外地买房?哪些地区最受青睐?

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超低抵押贷款利率也刺激了潜在买家。即使近期英国央行3年多来首次上调了基准利率,但市场中仍有大量利率低于2%的2年和5年期固定贷款产品可选。

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在封锁期间,由于不必通勤,也不能把钱花在社交和假期上,潜在买家们额外节省积累了约2000亿镑,这就使得首次购房者首付能力大增。 

贷款机构在疫情初期取消了低首付贷款产品,直到最近才开始重新争夺这部分客户,这也是为什么这一群体的需求仍然非常高的原因。

同样,所谓的“父母银行”也积累了更多现金,可以帮助年轻家庭成员买下人生第一套房。 

房产顾问机构第一太平戴维斯估计,在2021年,父母通过赠与或借贷为孩子买房贡献了98亿镑资金,几乎支持了近一半首次购房者的交易。 

尽管需求已经飙升,但房产的供应却没有同步增长。与以往一样,需求高、供应少的时候,价格就会激增。供应链问题也阻碍了新房的发展。 

疫情期间,许多业主选择不搬家,而是改善或扩建自己的房产,或者推迟置换,一些人则希望价格继续上涨捂盘惜售。 


房价会继续上涨吗?

英国大多数专家认为2022年房价将继续上涨,但增速将放缓。但所有人都警告疫情尚未结束,家庭预算受挤压,仍有很大不确定性。 

Nationwide首席经济学家Robert Gardner说:“2022年住房市场可能会放缓,因为印花税假期鼓励许多人提前买房以避免额外的税收,释放了需求。如果Omicron变株疫情导致劳动力市场疲软,可能会加剧价格增长的放缓。即使更广泛经济条件仍然有弹性,更高的利率也可能产生冷却效果。在过去18个月里,房价增长已经大大超过了收入增长,因此住房可负担性早已不如疫情前。 

根据建筑协会的一份报告,首次购房者平均需要支付家庭年收入的5.5倍才能买到可承担的住房。 

如果英国央行在2022年按市场预测的那样再次加息,并将基准利率提高到1%,那么抵押贷款的利率也将随之增加,将打消一部分潜在买家的积极性。 

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Halifax的总经理Russell Galley说:“随着2022年利率可能进一步上升以抑制不断上升的通胀率、政府支持措施逐步取消、家庭预算压力更大,房价增长将大大放缓。尽管如此,按照历史标准,利率仍将保持低位,房产价格将继续受有限供应的支撑。因此,预计房价将保持目前的强劲水平,但2022年增长将大致持平,也许在0%~2%的范围内。 ”

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英国皇家特许测量师学会(RICS)的经济学家Tarrant Parsons更为乐观,认为2022年底房价可能会上涨3%~5%。楼市交易活动将“不可避免地放缓”,房价上涨应该“从特别高的比率中消退”,但市场上库存紧缺仍是主要挑战。 

英国最大的房地产门户网站之一的Rightmove预测,2022全英房价将上涨5%。

Rightmove房产数据总监Tim Bannister说:“随着2022市场的开始,每个房产代理机构可销售的房产存量达到了历史最低水平,但买家需求仍然很高。” 

房地产网站Twindig的首席执行官Anthony Codling也预测2022房价将上涨5%。 

随着1月、2月和3月的春季销售旺季消退,以及抵押贷款利率开始上升,4月和5月房价增幅可能会疲软,在1%~2%。2022下半年预计房价将逐步上升。平均而言,2022英国房价将上涨5%。 

房地产专家Henry Pryor补充说,如果借贷仍然便宜,房屋供应紧张,房价“必然会继续上涨,也许会高达5%”。 


区域差异

住房市场的地段属性特别强,一些地区房价将不可避免地比其他地区上涨更快、更高。根据英国统计局数据,2021房价增长最低的10个地区都在伦敦。同比2020年10月,伦敦东部的Tower Hamlets和Hackney的房价分别下降了12.5%和6.6%。 

与此同时,Durham的Hartlepool和兰开夏郡的Hyndburn的房价录得了23.4%和23.2%的涨幅。但这些数字可能不稳定。 

在威尔士买房也从未如此昂贵,去年11月,威尔士平均房价在首次突破20万镑大关,史无前例。 

展望未来,Rightmove表示,苏格兰、West Midlands、西南部以及约克郡和Humber郡市场竞争最激烈,预测这些地区房价在2022年可能增长7%以上。 

伦敦房价预计将以3%速度增长。第一太平戴维斯表示,伦敦以外的优质住房价格以10年来最强劲速度飙升,Devon、Cornwall和Cotswolds都表现强劲。 

2021早些时候,由于全英封锁,公寓不再受青睐,但有证据表明,随着工人返回城市和首次购房者的贷款增加,这一趋势可能会逆转。Rightmove表示,现在有更多买家在寻找公寓而不是别墅。 


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(本文内容为英伦财富(原名“英国房产周刊”)中文原创,信息参考自Rightmove、Halifax等机构或新闻网站等。微信转发,必须标明出处:英伦财富。文中内容仅为行业资讯,实际投资请遵循专业法律建议)


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