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专访英国金融学者贾琼:英国房地产市场将如何变化?
作者:范慧勇  发布于:2014/8/15 7:46:48  职业精英

 英国金融学者贾琼:英国房地产市场未来趋势分析 

在经历了一年多近乎疯狂的飙涨,有关伦敦房价格的话题炙手可热。中国国内个别媒体甚至用“伦敦恐慌性抛售”、“房价泡沫即将破裂”为标题报道英国房地产市场行情。

行情如此扑朔迷离,伦敦房价将如何变化?英国房产下一轮热点在哪?英国的房产究竟值不值得投资?英国央行可能的利息提高对房地产行业可能产生什么影响?针对这些疑问,《英国房产周刊》特地专访了英国萨里大学金融学讲师、拥有多年行业经验的贾琼。

拥有世界两所名校——牛津大学管理硕士和剑桥大学金融博士的贾琼,先后在伦敦投行收购部、私募基金公司,以及地产私募基金公司工作过多年。如今作为英国学术科研新锐的萨里大学金融讲师,贾琼主要研究英国私募资金投资运作和地产投资金融策略。她同时还担任两家私募地产基金公司的英国区域首席投资顾问,所参与主导的投资项目均达到70%以上的回报率。

 

伦敦房价进入温和增长期

《英国房产周刊》:最近关于英国尤其是伦敦房价走势的议论很多,根据您的分析,最近一两年整个英国、以及伦敦地区的房地产行情可能如何变化?

贾琼:英国经济正在强劲复苏,根据英国中央银行刚刚发布的信息,预计今年GDP增长率可达到3.4%,明年可达到3%,后年可达到2.7%。同时英国的失业率也已显著下降。我预计英国的工资水平应该会在明年得到全面的提升。所有这些现象和经济指标都会给英国本地人和外来投资者们带来巨大的信心,从而进一步推动对英国房屋的需求量, 这也是衡量一个国家房产市场的最重要因素。因此,可以毫不怀疑的说英国整体房价会持续上涨。

伦敦是一个集政治、金融、文化、旅游、艺术、历史于一身的国际都市,世界上再也找不出哪个城市可以在综合能力方面与其媲美。这也是这个城市充满无限生机和活力的原因。这种活力吸引着世界各地的移民及投资者,随着英国经济领先于欧盟其他各国和美国的复苏,伦敦也又一次迎来了它的繁荣时代。由于对房屋的需求远远高于供应,其过去两年的房价保持在了两位数的增长水平。但随着近两年新建房屋的大量涌入市场和买家购买力有限等影响,未来几年伦敦房价将不会再以两位数的速度增长,我预期它会进入一个比较温和稳健的增长期,大约每年5%左右的增长速度吧。

 

伦敦房产四大优势

《英国房产周刊》:全世界的避险资金非常青睐伦敦房地产市场,您认为主要有哪几方面的原因?

贾琼:主要四个方面:1)流通性高。伦敦的房地产市场是世界上流通性最强的市场,在2013年它又一次创造了世界最高房产交易量,超过200亿英镑。即使在金融危机最严重时期,好的伦敦物业也是有很多买家争抢购买的。2)法制健全。英国的法律法规非常健全完善且公正透明,可以很好保护业主的产权利益,免去投资过程及持有期的后顾之忧。3)费用较低。相较于其他发达国家,比如美国,英国相关房屋交易及持有物业期间的税费和花销低廉很多。4)居住者多。伦敦拥有所有国际都市中最强劲的人口居住需求市场,且相当一部分人有很强的经济实力,可以负担得起高房租及高房价。基于此,伦敦的房租和房价得以持续稳健的增长。

 

伦敦郊区房价更有韧性

《英国房产周刊》:最近几年伦敦市中心房价大幅增长的趋势正向市郊扩展,请问伦敦市中心和郊区的房地产市场有何不同?

贾琼:高峰期,伦敦市中心房子的买家有大约70%是外国买家,即使是现在,也近55%是外国买家。这些买家大多是他们各自国家非常富有的人,他们只是想转移一些资产到英国保值,从而规避他们国内的经济危机或政治动荡,同时他们需要买一些可以彰显他们身份的物业。而这种物业非伦敦市中心莫属。因此过去几年伦敦市中心的房价漫天飞涨。但这种买家的数量是有限的,如果总体的国际风险降低,需要到英国投资这种高端房产从而规避危机的人就会减少,伦敦中心物业房价涨幅也就会降低甚至持平。当然,诸如俄罗斯的区域动乱可能再一次提升国际风险,从而导致伦敦市中心的房价进一步提升。

反观当地的买家,他们买房子的目的很纯粹,就是为了自家居住。在他们买房前,他们考虑的是:住在繁华但面积较小的市中心?还是静怡但面积宽敞的市郊?即使是富人,越来越多的人觉得市郊的房子性价比更高 面积大,自然环境好,学区好。同时,专业人士和中产阶级买家们也开始觉得难以承受市中心的高房价,他们也发现伦敦郊区的房产更物有所值。综上因素,我预期伦敦郊区市场的房价增长会比伦敦中心地区更加持久有韧性。

 

伦敦房产中长期跑赢股票

《英国房产周刊》:从过去100年的历史行情分析,伦敦房地产市场有什么样的特征?这些特征将对投资者有哪些方面的启发?

贾琼:在过去一个世纪,平均每十年为伦敦房屋市场的一个大周期。每一个周期的起因和发展都有所不同,例如二十世纪五十年代的世界大战战后重建期,六十年代的社会福利房屋建设期,八十年代利息暴涨期,二十世纪末的信贷泛滥期,以及2007年爆发的全球信贷危机期。以上历史的发展周期给了我们两点启发:其一,房地产的发展趋势并不是持续的,所以投资者千万不能被近年来伦敦房市的猛涨冲昏了头脑而过于乐观。其二,必须深刻了解领悟区域政治和经济的基本原理和发展趋势,同时关注洞悉资本市场的风吹草动,这些因素都可能引起房地产市场的巨大波动。

《英国房产周刊》:和其它投资产品(股票、基金、国债等)相比,伦敦房地产投资有何利弊?

贾琼:总体来讲,在过去二十年间,伦敦房地产市场的波动比股市小,但比债券市场大。基金就要看是什么基金,如果是股票基金,则和股市波动差不多;如果是债券基金,则和债券市场差不多;如果是房地产基金,则和房产市场差不多。但基金因为需要扣除管理费用,其投资回报率是比直接投资股票、债券、或房产要低的。相对于其他的投资产品,房地产投资需要较高的资本才可运作,且交易手续复杂、费用高、时间长。

但如果投资者有足够资本,能够合理的管理房贷,在适合的周期以市场价位进入,并愿意长期持有物业,就会发现伦敦的房屋市场回报率是远远高于很多股票投资和绝大多数的债券投资的。这主要是源于作为国际领先大都市的伦敦,市场上对房屋的需求远远高于供应量。因为英国人尊重私人产权、对历史的极致保护,力保生态平衡,以及保证人均社会服务设施等的诸多限制,导致伦敦的建筑施工许可证超级难申请成功。这也就是为什么伦敦的房屋供应量永远达不到需求量。

 

区域城市将迎来迅猛增长

《英国房产周刊》:根据您的观察和分析,伦敦以及整个英国,哪些区域将成为房地产行业的下一个热点区域?为什么?

贾琼:下一个地产热点区域将是经济强劲的区域性城市,比如曼彻斯特和伯明翰。这些城市的房价刚刚开始从经济低迷期回温,现在的房价仍旧处于居住者可承担的范围内,房租回报率比伦敦高2-2.5倍。所以对于想赚取房租收入的投资者是很有吸引力的。随着英国经济的全面回温,这些城市的公司也都在相应的的扩张,工作岗位也都随之增加。这就意味着在这些市场上会有更多的房屋需求者,也意味着这些城市的居民收入和支付能力都将大幅提升。同时就像我前面提到的,在这些城市也存在着房屋短缺的现象。综合以上因素,这些城市的房价一定会在未来几年迎来一个迅猛增长的阶段。

 

英国央行将稳步升息

《英国房产周刊》:最近,人们担心英国央行提升基准利率,请问您认为央行提升基准利率将给房地产行业带来哪些方面的影响?

贾琼:英国央行承诺将会缓慢的上调基准利率,并且据其官方预计,在2018年以前,基准利率仍会保持在远远低于5%。其一因为英国现在没有通货膨胀的压力,其二央行也不想给负债的个人和他们政府本身太多经济负担,所以他根本没必要急于升息。因此,英国央行的这个缓慢升息的承诺是非常有可信度的。

另外,随着经济的回升,各个银行对市场更有信心,他们可能下调贷款息差。房屋贷款利率等于基准利率加上贷款息差。因此,房屋贷款利率的上调幅度未必会象大家预测的那么大。这种房屋贷款的缓慢上调是贷款者完全可以承受的幅度。所以应该不会对房地产行业带来太大的冲击。

 




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