无论是英国公民还是海外投资者，在英国购置房产，总会有各类成本。

在英国购买房产，如果是永久产权的物业，主要的养房成本有市政物业税、物业保险费和杂费等；如果是非永久产权的物业，除了市政物业税、物业保险费之外，还有物业管理费、地租以及物业维修养护等杂费；如果是投资的出租房产，还需要缴纳租金收益的所得税等；如果委托中介机构代为管理的物业，需要向中介支付管理费以及增值税。

尽管在英国养房的税费名目繁多，但千万别被这些税费的种类所吓倒。因为，尽管每年的税费占是全年房租收入总额的12%-20%。但是，在扣除按揭利息、各种税费之后，英国房产的出租收益率总体还是相当可观的，每年的净租金回报率在3-10%之间，如果加长中长期的房价增幅，英国房地产的平均年收益在7-15%，比股市的平均年收益还要可观。

本文将对养房的各种成本税费以及额度进行详尽说明。

 

按揭还款(Mortgage Repayments)

如果不是全现金购房，每月的按揭还款可能是房产最大的成本。根据您所确定的按揭合同，按揭分为定期固定利率、浮动利率等不同种类。

对于定期固定利率的购房者，在定期期间，不用担心银行会调整按揭利，您只需要按照按揭合同规定，在按揭银行自动扣款的银行账号中预留足够的资金即可。

对于浮动利率的按揭购房者，还需要留意银行的利率调整情况。尽管大部分银行只会在英国中央银行(Banbk of England)调整基准利率时相应调整按揭利率，但是，有个别银行会在提前通知按揭贷款购房者的情况下，随时调整利率。因此，购房者需要密切关注按揭银行的利率调整情况。

 

装修和家具成本(Furnishings)

购置新建住宅，英国各大开发商通常是按照楼书上标明的装修标准交房。如果购买的是二手房产，购房者可能需要房屋的状况，按照个人的喜好和要求进行装修，丰俭由人。

如果是自住新房，购房者只需要按照自己的需求购买相应家具电器即可。如果计划将房产出租，可能需要根据房客的要求，配置相应的家具电器等设备。另外，不少英国家庭会要求房东每年对房屋进行一次内墙粉刷，投资出租房的购房者需要有所预算。

 

市政物业税（Council Tax）：

在英国，所有的房产每年都要向所在地方政府上缴市政物业税，用来支付地方政府公共服务设施的费用，如区内图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫等。

和美国房产按照固定的百分比征收房产税不太一样，英国的市政物业税是地方政府根据英国房产价值评估局(Valuation Office Agency)按照1991年4月（威尔士地区按照2003年）的市场价值确定的。物业价值不同，市政物业税的额度也不同，约占当前房价的0.05%到0.4%不等，而且越是价值高的大面积房产，所占比例越小。

通常情况下，英国各地的市政物业税额分为8个档次，房产面积和价值越小，市政税越低；面积越大价值越高，市政税越高，每年费用从400英镑-5000英镑不等。

由于市政物业所是物业所在的辖区地方政府制订并征收的，在不同区域的房产，是征物业税的差别也很大。比如伦敦Wandsworth区的市政物业税在英国属于最低的区域之一，最小户型物业目前的市政物业税仅为460英镑（约占此档房价的0.05%），最高档次房产的市政物业税还不到1400英镑（约占此档房价的0.01%）。而邻近的Kingston区最低档的市政物业税就要1120英镑（约为房价的0.3%），最高档次高达3400英镑（约为此档房价的0.2%）。

以下表格以伦敦Wandsworth区为例，让读者对市政物业税有直观的概念。具体到每套房产的市政物业税等级，您在购房过程中，律师的相关文件会详细说明。在房产成交后，购房者有责任联系当地政府，获得所购房产的市政物业税的额度和缴纳方式。

在很多情况下，房主可以申请减免市政物业税。比如，房客全部为全日制学生的，可以向政府申请免缴市政物业税；大多数出租房的市政物业税由房客承担；如果房子没有被出租，但并不是房主的主要居住地，房主可申请减免物业税；只有一个成年人居住的房产可以申请减免市政物业税等。

个别地方政府，还对邻近某些大型公园绿地的房产额外征收一笔公园的维护保养费。这些费用的大概额度，您在购房过程中律师都会在材料中提前提醒您。以伦敦近郊的温布尔登公园(Wimbledon Commons)周边的房产为例，根据房产价值不同，每年的公园养护费从18英镑到60英镑不等。

2014 /2015财年 Wandsworth市政物业税
档级	额度	Wimbledon和Putney公园周边物业
A	£454.51	£472.76
B	£530.27	£551.57
C	£606.02	£630.36
D	£681.77	£709.15
E	£833.27	£866.73
F	£984.78	£1024.33
G	£1136.28	£1181.91
H	£1363.54	£1418.30

                    

个人所得税（Income Tax）：

按照英国的税法，无论是英国常住人口，还是海外投资者，其在英国的房地产租赁收入，都需要缴纳个人所得税。

通常情况下，是由房主或代理机构先收取房租，等英国财政年度结束的时候补交一年所应缴纳的税款。

按照规定，房东可以用正当的物业支出来抵消部分税金。如果您在购买房产时向银行申请了按揭贷款，那么付给银行的按揭贷款的利息部分（不含本金），就可以抵消部分应税金额。另外，所有的物业的装修、维修等维护成本也可以用来抵消部分税金。此外，对于海外投资者，房主用于投资房管理业务的往来交通费用，同样能抵消税金。

另外，英国的个人收入还有一定的免税额度，个人所得税税率按照层级递增。

对于中国投资者而言，按照中英两国政府签订的税收协定，明确申明任何来自英国的财产的收益，如果已经在英国交税，在中国将享受免税政策，避免了中国房产投资者重复纳税。

2014/15财年个人所得税税率
基本税率	£0到£31,865	20%
中档税率	£31,866到£150,000	40%
最高税率	超过 £150,000部分	45%
以上个人所得税税率按照扣除个人免征额、房贷按揭利息支出、各种免税的管理支出等费用之后的收入计算。具体免征额依个人情况不同，详情需向英国税务总局(HMRC)咨询。

 

地租(Ground Rent)

地租通常只针对非永久产权的楼房。购房合同中会明确标明地租的额度和缴纳时间，地租额度根据房产不同从几英镑到几百英镑不等。个别楼房会隔一段时间（比如每十年）按照事先约定的比例上调地租。

 

房屋保险(Insurance)

通常分为建筑保险(Building Insurance)和财产保险(Contents Insurance)两部分。

按揭银行通常会将建筑保险作为批准按揭贷款的一个必要条件。建筑保险通常主要保障火灾、水灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。英国平均的建筑保险费用在130英镑左右。处于案件高发、水灾高发等区域的房产，费用会高出平均额。

财产保险是可自由选择的保险。可根据家中是否有贵重物品、周边区域治安状况等因素自行决定是否购买财产保险。

 

物业管理费(Service Charge)

物业管理费通常只针对非永久产权的楼房。用于楼房的保安、公共空间的环卫、电梯的运营保养等事项。物业管理费根据房产的面积征收，每年的费用大约是房屋总价的0.5%-1%左右。

 

对于投资出租房的购房者而言，除了上述的费用外，还需要额外预算出以下费用：

 

中介费(Letting Agents Charge)

对于全权委托中介管理的房产，包括推广寻找合适的房客、带潜在房客看房、代收租金以及普通的维护，中介征收的服务费为年租金总收入的10%-15%。如果中介只是代为寻找房客，中介费通常为年租金的7%-10%。

 

房产日常保养费(Maintenance)

每年需要预算出租金收入的5%作为房产的日常维护费用，用于更换电灯等耗材以及房客可能要求的内墙粉刷等成本。如果是全权委托给中介管理，这部分费用通常由中介承担，按照租赁合同规定执行。

 

燃气安装和使用安全证书和年检费(The Gas Safety)

根据英国法律规定，房东必须拥有房产内部使用天然气的热水器、炉灶、暖气设施非常齐全的安装和使用安全证书，并对这些设施进行年检，向中介和房客提供齐全的文书。每年的费用在30-150英镑之间。

 

电器电路安全证书(The Electrical Equipment Safety)

法律规定，房东必须向中介和房客提供齐全的电器电路安全证书。这些证书在购房过程中，卖方应当已经通过律师提供。

 

房屋能耗等级证书(Energy Performance Certificates,EPCs)

所有用于出租的房产，必须按照法律规定向中介和房客提供能耗等级证书。该证书会标明房屋能耗等级和改进空间，等级从A(最环保节能)到G(最不环保，能耗高)。证书有效期10年。购房时卖方将提供仍然有效的证书。如需更新证书，各大房产中介有此服务，费用50英镑左右。

 

其它保险

对于投资房产用于出租的购房者，可以选择房租保障险(Rent Guarantee Insurance，占总房租收入的4%左右)、纠纷法律险(Legal Expenses Insurance，每年100-150英镑)等，对租房过程中的各种风险寻求保障。

综上所述，英国房产每年的成本，扣除按揭还款部分之后的税费，根据房产的不同，大概是全年房租总额的12%-20%。

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