在大多数人心中，自建房产人士的一个重要职责是“具备管理自建项目的能力”。

好的项目经理需要具备一些基本技能，突出重点和组织能力是相当重要的，大多数人都有监督日常工作或生活中事件的能力。

让自己熟悉建筑项目所涉及的各项工作范围是十分重要的，了解各个事情发生的顺序，每个阶段需要哪些人参与，以及他们需要使用哪些材料。

其中涉及很多利益，你需要知道做决定前你的期待是什么。如果你并不确定，可以向专业机构寻求帮助，获得深入的指导。

主要的地皮类型有哪些？

项目管理的目标是保持平衡。你可以将整个过程想象成一个三角，其中的三个端点分别代表时间，金钱和质量，每一个因素都会对其他造成影响。

本期《英国房产周刊》特别准备了一份指南，帮助您决定在您的项目中有哪些激励因素；您是否能在省钱的基础上保证质量。您将需要为项目分配更多时间，而注重快速施工并削减成本只能获得一个平均水平。

了解您的现有情况是一个重要的开始。你是打算建造一个永久居住的房产并希望将全部投入其中，而吃紧的预算则意味着这套房者只能满足居住而不是在房车中过冬。一旦您在心中明确了这一点，接下来就可以设想总体方案和主要决定因素的影响。

• 时间

一个短期建筑计划意味着你需要为快在保证标准的前提下速完成施工支付溢价。如果一味的要求加快施工速度，可能会影响到质量。在严重的情况下，可能需要重复施工。

• 金钱

使用便宜的材料或选择低价的人力将帮您省下一笔费用，但是这将影响施工质量。如果自己承担工作或亲自管理项目也可以节省开支，但是这两者都需要投入巨大的时间。对于时间有限的业主，不妨雇佣一名项目经理和建筑工人。

• 质量

有经验的工人和优质的建材可以保证房子的建筑质量。较长的周期可能虽然会耗费时间却能产出高质量的成果，比如安装装饰瓷砖的过程。

预算问题

任何一个项目成功的关键都是预算，特别是设置并保持一份预算，并确保现金流正常，这样可以保证所有账单按时支付并维持施工进度。

您需要为项目设置一份应急资金，而不是在项目结束时再偷偷分配过去，因为你需要在项目过程中使用它。您还需要建立如BuildStore提供的一个交易账户。

优秀的谈判能力将对您的预产产生多大影响，您又可以将其发挥到多远？您将需与规划，建筑控制，零售商，服务提供方以及众多方面打交道。

规划

总是计划广泛并尽可能坚持你的决定。一旦开始施工，改动越多，越会影响你的开支和投入的时间。建筑过程总会发生意想不到的并发症，因此很难避免在过程中做出一些变化。

尽可能多的在规划时多花费时间，这将使您掌握将要发生的事情和时间。针对每个目标，考虑好由谁来完成这份工作，这份工作要发成什么效果以及何时会在现场出现。是否有季节性因素需要考虑？哪些交易必须优先，哪些任务必须成功？

注意项目或地皮收到的限制，对待你所要达成的目标需保持一个实事求是的态度。预算和时间会限制某些领域，或许你有规划条件以满足那些不能忽视的方面。

工程进度

项目经理负责确保工作在预定的时间的预算内完成，同时如果你亲自担任项目经理这也是你的责任。

你需要完全的了解发生了什么，目前正在进行哪项工作以及下一步预定了哪些交易。一个好的项目经理每天都需要亲临项目现场，并每周主持一次现场会议，理想的情况是在周一对项目进行梳理并决定在接下来的日子中要完成哪些目标。

即使如果你只能在下班后到访现场，你仍然会关注哪些工作正在进行，哪些工作你并不满意。质量评估和工作保障反映了规划，通过检查工具的锁定和地块安全保持项目有序进行。

如果工程没达到标准，材料缺失或不足，或供应商缺席，那么你需要快速反应以防止小麻烦演变成大影响。

交流

掌握交流技能将化解全部的困难，使工程顺利进行。你需要确保指令明确，每个人都了解它们，且每个人的目标保持一致。

• 规划

确保每个人都在执行同一份规划来。确保施工现场有一份塑封的规划书。及时更新编号和日期，收集并销毁旧的副本以便确保过时的副本不会影响任何人的工作。

• 聆听

你讲与各个领域的专家一同工作，包括规划者，现场督查和供应商。他们会将根据经验，提出项目中存在的大部分问题。你并不需要一直听从他们的建议并准备一点点借口，因为有人不希望按照你的方式做事或提高开支，但是总体而言，专业人士都希望帮你排忧解难。

• 询问

如果有不懂的问题不要因此放弃，要问问题。类似的，那些酬答自己问题的商人恰好可以在建造中建立兴趣而成为一个福音。准备好解释你的理念，尤其是如果你比较与众不同，例如环保比开销更重要。

• 指导

你比任何人都了解整体布局。确保指导明确，无论是您还是其他承包方都可以充分了解并以文字的形式确认，无论是通过项目日志还是电子邮件。如果需要甚至可以将其打印出来，在现场办公室中张贴出来。

• 沟通渠道

找到适合你的团伙和你的项目的沟通方式。比如，对一些人来说每周一的项目会议是非常必要的，对其他人来说这是一个苦差事，令人反感。一些人青睐使用邮件报告，而其他人聊天可能就足够了。找出适合他们的沟通方式并确认何种程度是可以接受的。

统筹领导力

作为主要决策者，由于频繁的突发情况，项目经理需要一系列技能来帮助做出正确的选择。

你需要对工程质量提出质疑，或者如果无法纠正问题甚至可以取消一笔交易，无论是一般的改进还是重新施工都需要由你决定。管理人力需要巧妙地维持他们与业务间的平衡。

• 角色和责任

清楚谁负责什么工作。如果你打算自己亲自做些什么，让供应商知道以便他们可以调整自己的成本。

• 权利和授权

你不可能24小时都在工作。明确在你缺席时，由谁负责现场指挥或订购材料，确保他们了解自己的权利以及何时向你报告一些小的变化。

• 设定预期

明确你的预期，包括时间，工程质量，安全设施以及现场需要保留什么。如果遇到问题要通过交涉解决，如果遇到令你高兴的是要知道感激。

• 积极性

好的愿望可以帮助事情达成，因此考虑使用奖励机制来达到目标，而不是惩罚机制。如果你想赶上工期保证一下阶段顺利进行，一些钱甚至一桶啤酒都有助于达成交易。

——谁能担当项目管理？——

建筑设计师/设计师

他们可能会同意以整体建筑成本的一定比例来管理您的项目，但需要注意其降低预算的动力很小。有些人可能会将项目交给他们信任的承包商，自己只作为监工，在这种情况下也可以通过布置获利。然而，这些都意味着一个轻松的建造过程。

主承包商

如果你雇佣了建造商来承建你的房产，他们会默认的对整个流程进行管理，如果他们来向你推荐或你已经看到了不错的工作效果，这是一个很好的选择。然而，与亲自上阵相比，你需要为此支付溢价，同时，你对项目的直接掌控也将减少。

项目经理

为独立项目工作的专职的人员通常会收取建筑成本10%-15%的费用。虽然价格昂贵，但是与放弃一份好的工作来管理项目相比，它是一个很好的代替选择，尤其是如果并不打算雇佣主承包商或打包承建的方式。

分包承建商

主要的分包公司都会将外壳做到无懈可击，与您负责基础和第一次及第二次修改，以及其他工作。如果您愿意，大部分会承担整个项目。

您自己

由自己担任管理者是很常见的选择，但这需要投入大量时间。同时要求您有一个好的数学头能，日常安排和协调人员的能力。

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