房东责任

如果您将所持有的房产出租，这意味着作为房东，您需要承担以下责任：

·保持您出租的房屋的安全且无健康危害

·确保房产内部煤气和电力设备安全的安装和维护

·遵守消防安全条例

·为房产提供能效证书

·将租户的押金存放在议会提供的押金担保计划中

健康与安全检查

房屋健康与安全评级系统(HHSRS)由地方议会使用，来确保其辖区内部的房产是可以安全居住的。这涉及对房产进行潜在危害的检查——例如，不平整的楼梯可能增加跌倒的危险性。

如果你拥有一套房产并将其出租，地方议会可能会对其进行一次HHSRS检查，因为：

-租户要求对房产进行检查

-当地议会已经完成了一份房产调查并且认为你的房产可能存在危险

HHSRS风险评级

检察院将对与健康和安全相关的29个方面进行调查并根据他们认为的危险程度分别进行打分。

你必须对议会给予的强制执行通知采取行动。当然，您也拥有对强制执行书上诉的权利。

如果议会发现了非常严重的危害，他们可以采取以下措施：

-发出敦促改造通知书

-由议会进行维修，由房东进行结算

-要求您或任何人停止使用房产的全部或一部分

财务责任

您需要支付：

-减去您每日运营的费用后，为您的租金收入支付个人所得税，

-如果您以商业形式运营出租房产，需要缴纳第二类国家社会保险金（Class2 National Insurance）

-如果您的出租房产还涉及抵押贷款，您需要从获得贷款方的许可。

 

进行维修

作为房东，您需要确保房产保持一个良好的状态，任何的煤气或电路系统也必须达到规定的安全标准。

何时可以进入房屋

您有合法进入房屋对其进行检查并维修的权利。但是您必须至少提前24小时通知租户，在紧急情况下可以立即进入。在维修期间，租户有权待在房子内。

通常情况下您需要负责维修以下内容：

-房屋结构

-脸盆，水槽，浴缸等卫浴设施

-供暖和热水系统

-在维修时造成的破坏

如果您的房产由于火灾，洪水或其他类似原因造成了严重的损坏，您无需对其进行重建或改造。然而，如果您需要，则不能向租客收取任何维修产生的费用。

公共区域

如果您拥有一栋公寓楼，那么通常需要负责维护如楼梯等公共区域。地方议会有权要求房东解决公共区域产生的问题，或维修由其他租客对某一租客房屋造成的破坏。

修理不当的后果

如果您拒绝维修，租客可以：

-向小额索赔法庭提出低于5,000英镑的索赔申请

-在某些情况下，自行维修并将花费从租金中扣除

-如果您没有进行维修或去除危害，您的租客可以向地方议会要求对房产进行《房屋健康和安全评级系统》检查并采取任何有必要的措施。

-如果地方议会发现房屋存在严重危害，将会采取执法行为以消除危害。

如果房产暂时不适宜居住

在进行大型维修期间，您可以要求租客搬出。在此之前，您需要与租客签署一份协议：

-工程将持续多久

-租客有权搬回

-有关替代房屋的细节

您不能将房产回收进行维修。然而，如果您计划进行大规模维修，或对房屋进行重建，您可以向法庭申请要求租客搬出。如果您能提供替代房屋，法院会倾向于批准该申请。

维修和收取租金

如果维修非常具有破坏性，租客可以要求减租。这将取决于房屋有多少面积是不可用的。

根据租赁协议，在结束维修和改善后您有权增加房租。

租金上调

租赁协议应该包括如何以及何时您将重新评估租金。

提高租金有着一系列特殊的规定。

何时可以提高资金

对于周期性租约（以周或月为基础），通常您每年可以增加一次。

对于定期租约（在设定的时间内），您只能在得到租客允许的前提下增加租金。否则，您只能等到租约结束后增加租金。

如何提高租金

如果定期租约中规定了如何增加租金，那么您必须依照执行。

对于周期性租约，您可以:

-与租客达成协议并签署书面文件

-使用“房东增加房租通知”表格，至少提前一个月告知租客

-必须本着公平现实的原则提升房租，比如依照公开市场的合理租金为参考

如果租客不同意

如果租客认为增加租金不合理，他们可以要求地方房地产纠纷仲裁庭（FirstTier Property Tribunal）来判定合适的涨幅。

 

解决争端

通常您和租客可以自行解决争端

1. 告知租客您关心的问题

2. 如果上面一条不起作用，写一封正式的信函阐明问题

3. 借助“调解服务”，通常比上法庭更加快速和便宜

4. 最后一招是将房客告上法庭。

打官司

如果您采取法律手段，案件可能被小型索赔法庭受理。小额索赔法庭通常受理金额低于5,000英镑（如果是维修案件，低于1,000英镑）的案件。

法庭可通过电话为小额索赔案件提供免费调解服务。

如果由于房客拖欠租金，您想将房产收回，您可以申请在线索赔。

免费纠纷咨询

Citizens Advice或 Shelter可为您免费提供关于纠纷或房屋问题的咨询。

在威尔士，您需要联络Shelter Cymru。

房产律师也能为您提供帮助，但是他们通常会收取一定费用

如果您决定上法庭，您可以从法庭审讯当天获得建议。

 

合租房产 (HMO)

如果您将房产租用给多个不属于同一个家庭的租客，那么您的房产属于“多人占有的房产”（HMO）

满足一下两条，则您的房产属于HMO：

-至少有三名租客，组成一个以上家庭

-卫生间，浴室和厨房等设备是共享的

-一个家庭是指单一的租客或来居住在一起的家庭成员。这包括已婚夫妇或同居伴侣以及同性恋伴侣。

执照

满足一下条件的HMO必须拥有一个执照:

-3层或更高

-居住了5人及5人以上

议会也可以为其他类型的HMOs颁发执照。您需要从议会处了解办理HMO执照所需资料。

风险评估

在获得执照5年内，议会需要对HMO房产进行房屋健康和安全系统风险评估。

报告更改

您必须向议会提供：

-变更为HMO的计划

-租户的变更

-租户情况变更(例如有了孩子)

 

更改租约

目前，有一些特殊的规定可用于更改自1989年1月15日开始执行的租约，通常又被成为“公平租金”。

何时可以提高租金

租金不能高于估价局（Valuation OfficeAgency）设定的最大值。

您可以要求VOA每两年对租金进行评估，如果有某些因素对价格造成了影响也可提前进行评估，以确保租金公证。租金可能增加或减少。

下载并填写“公平租金表格”，完成后将其邮寄至VOANetwork Support Office。

邮寄地址：

VOA Network Support Office，WycliffeHouse，Green Lane，Durham，DH1 3UW

VOA Network Support Office

传真: 0300 050 1506

电子邮箱：NSOhelpdesk@voa.gsi.gov.uk

如果提升租金

您必须向租客发出一个增加租金的通知。您可以从注册日之后按照新租金收取。

填写“加租通知”表格并发送给您的租客。

您可将“加租通知”回溯至4周以前。

取消已注册租金

如果租客停止被监管或您与租客达成一致，可以申请取消。下载并填写一份“取消已注册租金申请表”并将其寄送至表格上的地址。

取消一个已注册租金可能需要长达6周时间。

 

交税和购买保险

当您将房屋进行出租，您必须告知英国税务局和海关（HMRC）并且缴纳税款。如果没有交税将受到罚款。

如果您主动提前与HMRC联系欠税问题，他们会更为从宽考虑您的情况。

以商业形式运营

如果您打算以商业形式运作房产，您同样需要缴纳2级国民保险。需满足以下条件：

-以作为房东为主要职业

-有一套以上房产进行出租

-购买新的房产并出租

如果以商业形式运营出租房产，即使是对房屋进行维修，广告以及制定租赁协议，您无需为收入缴纳保险。

个人名义持有房产

您需要通过申报税务（Self Assessment taxreturn）为租金收入缴纳个人所得税：

-除去规定允许开支，在2,500英镑 - 9,999英镑

-包含允许开支，在10,000英镑以上

如果年收入低于2,500英镑，您可以拨打税务局的SelfAssessment Helpline。

公司持有房产

参考其他公司形式缴纳税款。

可以申请减税的开支

涉及不同的缴税规则：

-住宅房产

-带家具的度假房产

-商业房产

 

• 住宅房产

在扣除“允许开支”后，您或者您的公司需要为利润部分缴纳税款。

可以减免的部分包括日常运营房产的开支：

-租赁中介费

-律师费（租期为一年或以下，或续约不足50年）

-会计师费

-建筑和财产保险

-房屋贷款利息

-房屋维护和维修费（不包括改善）

-水电费，如煤气，水，电

-租金，地租，服务费

-市政税

-某些服务，如清洁和园艺

-其他由于出租房屋直接产生的费用，如电话费，文具和广告

 

允许开支不包括“资本支出”，即购买房产或对其进行维修磨损以外的改造。

 

• 带家具的住宅

从2016年4月开始，所有出租房的折旧费税收减免将受到严格限制，只有真正装修出租房和更新家具的实际花费，才能从房租收入中减免个人所得税。现行政策，无论出租房房东每年是否真实装修房产或更换家具，10%的房租收入都能自动享受税收减免，从2016年4月开始，只有实际花费才能减免税收。

 

• 带家具的度假屋

针对带家具的独家别墅，您可以要求：

-家居装饰免税开支，例如室内的家居以及室外的设备（如跟房产运营有关的车辆开支和工具等）

-资本利得税减免：

根据“鼓励创业税费减免”政策（EntrepreneursRelief），度假屋出售之后的资本利得税(CGT)可以适用10%的超低税率。

 

满足以下条件，您可以申请这些减免政策：

-房产每年可提供出租的天数不少于210天

-出租天数不少于105天/年

-单一出租不超过31天

-根据照当地相近物业的现行利率收取费用

如果您以个人名义持有房产，您的收入可以按照养老金对待

 

• 商业房产

如果您对外出租的是一套商业房产，如商铺，车库，您可以为一些物品申请设备和绿植和机械工具开支减免税费

 

了解您的利润

如果是单一商业，想要了解您全部出租房产的净利润或损失（除去带家具的度假屋），您需要：

-将全部的租金收入叠加在一起

-将全部的“允许开支”叠加在一起

-从收入中除去

将带家具的度假屋产所产生的利润或损失与其他出租商业分开，可以确保您只为符合要求的优质物业申请税务优惠。

 

损失

从利润中扣除所有损失，并将最终数字填入自我评估表格（SelfAssessment form）。

您可从以下方面抵消损失：

-未来一年获得的利润

-其他房产的收益 (如果适用)

您可以用同行业未来的获利来抵消损失。

 

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