根据英国国家统计局(ONS)下属的卓越经济统计中心(ESCoE)近日发布的官方数据分析称，受疫情影响多达130万海外出生的人离开英国，是二战以来最大的流失。其中有近70万伦敦居民搬离，占疫情前总人口的8%，是30年来的首次下降。

这种数十年来首次出现的大幅度居民流失，将对伦敦的住宅房地产市场产生哪些影响。今天小编就结合英国第一太平戴维斯(Savills)、莱坊国际(Knight Frank)、Rightmove、Zoopla、金融时报、泰晤士报等机构的数据为您综合梳理和分析一下。

伦敦人口外流，暂时还是长期的？

根据英国国家统计局旗下ESCoE的分析，疫情以来，伦敦已经流失的居民约70万人，其中绝大部分是海外出生的，疫情前在伦敦工作生活和学习的居民，一小部分是英国出生的在疫情期间搬离伦敦到英国其它地方居住的。

这种居民流失对房地产市场将产生哪些影响？我们最先需要厘清的问题是：伦敦，乃至英国的人口流失是疫情期间短暂的流失？还是疫情缓解之后也不会回流的永久流失？

ESCoE研究报告的作者Michael O"Connor和Jonathan Portes表示，从目前的各种数据分析看，疫情期间伦敦人口的流失：

• 主要是在伦敦高度集中的旅游、娱乐和酒店业受疫情冲击最大，这些行业的工作岗位在过去一年气若游丝。这些行业岗位流失的大部分负担，落在了来自东欧、南欧等海外出生的员工身上，直接造成这些员工返乡，其中有一部分仍在通过英国政府的职位保留计划领取工资补贴。这类人，一旦英国疫情得到控制，所在行业恢复运营，将会陆续回流。

• 一部分来自欧盟国家、疫情前在伦敦工作生活的居民，因为英国彻底脱欧的原因，决定搬回欧盟老家。英国彻底脱欧后，对欧盟国民的移民规则和非欧盟国家一视同仁，采用积分制政策。这意味着，过去一年中离开英国、但尚未申请英国居住权的欧盟国民，今后需要申请工作签证才能返回英国工作。

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此外，伦敦流失的居民还包括：

• 英国出生的居民，疫情期间暂时或永久搬离伦敦的；
  

• 去年毕业的国际留学生返回自己祖国；在读的国际留学生，因疫情返乡后不便于旅行，留在家中通过网络上课的；

• 高净值人士疫情期间到海外临时居住的。

由于新冠疫情的影响，2020/21学年的大量国际留学生未能按时来英国报到，未能及时填补去年的毕业生离开后的数量空缺。根据伦敦市政府的数据，近年来伦敦各大高校的每年的国际留学生总量接近13万。

对于上述的人群，随着英国新冠疫苗的大规模接种，一旦疫情得到有效的控制，零售、餐饮、娱乐、旅游行业获准重新开放，高校恢复正常上课，也都将逐渐回流或被新的一批移民填补。

居民流失对租赁市场冲击最大

2020年疫情爆发初期，不少在伦敦工作的外国人选择回国，一方面是不想独自居家禁足隔离，另一方面也为了节省房租。

另外还有毕业的国家留学生离开伦敦、在读的国际留学生在疫情爆发后暂时回家上网课等。

这部分居民的缺席，直接反应到了住宅租赁市场。据房产门户网站Zoopla的数据，截至2020年10月的12个月里，伦敦的平均租金下降了6.9%。在市中心房价最为昂贵的肯辛顿和切尔西区，平均租金下降了10.2%。在伦敦金融城，平均租金下降了15%。

由于需求继续减少，一些房东不得不通过降低租金来吸引租户。根据Zoopla上挂牌出租房产的数据，在整个伦敦市中心，降价超过25%的情况已经比较普遍。Piccadilly Circus附近的一套一居室公寓最近将售价降低了43.8%，至每月1950英镑。

针对租赁市场，随着英国疫苗接种的推进，伦敦各个行业在今年夏季逐渐恢复后，返乡暂避疫情的人员将陆续回流，对租赁房产的需求将回升。

在国际留学生这个伦敦租客主力之一的群体，希望能在今年毕业后申请PSW签证的，则需要在4月6日之前来英报到。再加上今年秋季入学的国际留学生，都将增加租赁市场的需求。

因此今年暑假之后，伦敦租赁市场将恢复呈现疫情之前一房难求的局面。

即使这样，对于投资者而言，还是要优先选择租客资源充足和多样化的项目。

未来的房价趋势如何？

尽管受疫情影响市中心的少部分居民选择搬迁到郊区或乡村，尽管伦敦出现了30年来首次的人口下降，但去年伦敦的房价仍保持了强劲的上涨。

Zoopla的研究总监Richard Donnell则表示，房地产注册署的数据最近波动很大，原因是一直在成交的房产多少价格更贵的，而不是普通房产。因此他认为，对房价的上涨行情需要谨慎乐观。

英国住房市场分析师Neal Hudson表示，无论去年价格上涨多少，租房市场在短期内，仍将面临震荡期。 “如果租金下跌，将给房东带来压力：伦敦部分地区的出租收益率将下降”，这可能导致部分无利可图的出租房产进入市场待售，将为当地市场的价格带来下行压力。

业界权威的Savills住宅研究部对接下来几年的平均房价变化预测：

与此同时，伦敦人到英国其他地方买房的人数也在增加。大型房产顾问机构Hamptons International估计，去年伦敦居民到伦敦以外地区购买了73,950套房产，是2016年以来的最高值。也是自金融危机前，伦敦居民在伦敦以外购买房产的比例最高的一年，为7.5%。2007年时为8.2%。

然而，如果英国在防疫、疫苗接种方面顺利成功，经济走出阴影，将会再次证明房地产市场的稳健增长，就像过去几十年里一次又一次所验证的那样。

此外，英国央行的基准利率在短期内不会很快提高，意味着房地产按揭贷款的利率仍处于历史的最低位，部分按揭产品的利率甚至可能进一步下降。

而且，由于银行储蓄利息回报几乎为零、金融投资产品对许多人而言的风险较难把握，房产继续被认为是一项有吸引力的投资。

押注伦敦市中心的多头

尽管目前的居民流失对伦敦房地产市场带来压力，但仍有许多买家并不在意疫情带来的短期影响，纷纷在市中心购房。

律师Anita刚刚在伦敦市中心Barbican购买了一套一室一厅的公寓，此前她一直在附近租房。她表示自己的工作时间很不规律，希望可以住在步行15分钟范围内。

“我对居家办公的趋势能否持续表示怀疑，我认为金融城一定能满血复活。”

也有一些人暂时搬离伦敦，在尝试了乡村生活后，重新激发了他们回归伦敦的冲动。41岁的时装设计师Stephanie表示："我想念国际大都市伦敦。在乡村生活，除了村里的酒吧，我无处可去。"两年前Stephanie和家人搬到了牛津郡南部，但现在住在靠近海德公园的一套三居室公寓里。

足够富有的人可能会在每个阵营都拥有一席之地。他们不想把生活和伦敦完全隔离。因为搬到乡村需要做出很大的调整。

巴菲特麾下的Berkshire Hathaway HomeServices的Martin Bikhit透露，一位买家搬到了萨利郡的一处大房子中，但非常无聊，于是开始每周3天在伦敦梅菲尔地区的5星酒店Claridge"s租房。

另外，还有在国际局势更加不确定时代，寻求国际避险投资的高净值人士，伦敦仍旧是首选。

英国国家统计局预测，未来十年，英国的人口增长将放缓。这可能意味着，伦敦房价增长相对缓慢的周期被延长，而在此期间，英格兰其他地区的价格一直在追赶。

从长远来看，这轮行情的调整，一方面继续夯实伦敦房产价值，另一方面继续给新进买家提供投资的窗口期，同时也在蓄积新一轮大幅上涨的能量。

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英文原始数据链接: https://www.escoe.ac.uk/estimating-the-uk-population-during-the-pandemic/